Nos últimos anos, o mercado imobiliário realmente tem se mantido aquecido, sendo inúmeros os apartamentos que são comercializados "na planta".
De fato, isso é ótimo para o país, movimentando e aquecendo a economia, provendo moradia para os consumidores, como tudo deve ser.
Porém, algumas construtoras, incorporadoras e cooperativas têm cometido um ato que acaba deixando o comprador em uma situação muito complicada: acabam atrasando a obra e a entrega da unidade.
Fique ligado neste texto até o fim, pois iremos dizer como o consumidor deve agir nesta situação, e quais são todos os seus direitos garantidos pela lei!
Exatamente como disse acima, hoje os atrasos de obra são muito mais comuns do que imaginamos. Havia um tempo em que uma obra atrasada ou não entrega de um apartamento seria considerado algo impensável.
Porém, não é bem assim que ocorre na prática, e muitos compradores de imóveis acabam saindo extremamente lesados nesses casos e não sabem para onde recorrer.
Geralmente, as situações de atraso de obra são carregadas de ilegalidades: o comprador do imóvel fica totalmente "no escuro" a respeito da situação, não recebe a devida informação do fornecedor, recebe falsas promessas.
Obviamente, além de ser uma atitude ilícita por parte da construtora, acaba causando um dano muito grande na vida do consumidor.
Neste artigo, falaremos a respeito do atraso de obras, quando ele se configura - e quais medidas o comprador de imóvel deve tomar.
1 - O que é o atraso de obras e quando ocorre?
Primeiramente, antes de adentrarmos no tema, é importante deixar claro que os contratos celebrados entre o comprador de imóvel e a construtora ou incorporadora, ou até mesmo, uma cooperativa, se submetem ao Código de Defesa do Consumidor.
Isso já é um entendimento pacificado nos nossos tribunais. E dizer que Código de Defesa do Consumidor se aplica a essa relação significa que o consumidor terá uma série de prerrogativas.
Uma situação de atraso de obras ocorre, de forma simplificada, quando a construtora atrasa a entrega do apartamento do consumidor, dentro do prazo previsto no contrato.
Mas não é qualquer atraso que acaba configurando uma situação de atraso de obras ilegal. Explicamos abaixo.
Considera-se que a construtora ou incorporadora está em atraso que é contrário às leis quando ultrapassados 180 dias, da data prevista contratualmente, para entrega das obras e conclusão do empreendimento.
Passada tal data, já podemos dizer que existe "culpa" da construtora, e o consumidor poderá pleitear seus direitos.
Sendo assim, vamos ver o que diz esta súmula do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Agora que você já entendeu o que é o atraso de obras, e quando ele é contrário ao direito e às leis, vamos entender melhor o que poderá ser feito pelo comprador prejudicado, e quais as opções possíveis.
2 - Primeira situação: o consumidor poderá rescindir o contrato, obtendo de volta a totalidade do valor pago
Pois bem. A primeira opção que o comprador prejudicado por uma situação de atraso de obras ilegal possui é rescindir o contrato, e pedir de volta a totalidade do valor pago, com juros e correção monetária.
Além do cancelamento do contrato e da restituição da totalidade do valor pago para construtora, o consumidor também poderá pleitear uma indenização por danos morais, tendo em vista a atitude ilegal da construtora/incorporadora, ou cooperativa e também, outros danos materiais que decorreram da situação.
Para saber um pouco mais especificamente sobre os danos morais e os danos materiais que poderão ser requeridos neste processo, recomendo a leitura deste artigo do nosso blog, no qual explicamos tudo sobre danos, de forma completa!
Isso tudo poderá ser feito, por conta do disposto na nossa legislação, a conhecida Lei dos Distratos.
Essa lei estabeleceu que se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias da data contratualmente prevista para a entrega, poderá ser feita pelo comprador a rescisão do contrato (um distrato), sendo devolvida a integralidade do valor pago, com juros e correção, e eventual multa estabelecida contratualmente.
Além disso, temos o entendimento que já passei a vocês acima, na súmula 543 do STJ (Superior Tribunal de Justiça), sendo estabelecido que ultrapassado esse prazo a construtora entrará em "culpa", podendo assim ser requerido, num processo judicial, a restituição de 100% dos valores pagos.
Pelo fato do tempo perdido com a situação do atraso ilegal, eventuais falsas promessas por parte da construtora e abalo psicológico, o consumidor poderá requerer um dano moral no processo judicial, como já falado acima.
No mesmo processo judicial, geralmente, ainda são requeridos danos materiais, que são outros prejuízos econômicos sofridos pelo comprador em virtude do ato da construtora.
Agora, colocamos algumas decisões judiciais (jurisprudência), para ilustrar como que esses casos costumam ser julgados:
“Apelação. Rescisão contratual c.c. Devolução de Valores. Sentença de parcial procedência. Compromisso de participação em programa habitacional. Natureza de compromisso de Compra e Venda de Imóvel (...) Atraso no início das obras incontroverso. Culpa exclusiva da Ré. Entraves administrativos que constituem fortuitos internos. Súmula 161 desta e. Corte. Devolução integral das quantias pagas, em parcela única. Súmula 2 deste Tribunal. Seguro prestamista e taxa operacional que integram a parcela e não devem ser excluídos do montante – Precedente desta c. Câmara. (...)” (TJ-SP, AC: 1010616-34.2021.8.26.0405, Rel. Luiz Antonio Costa, j: 16/02/2022, 07ª Câmara de Direito Privado)."
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA HABITACIONAL. RESCISÃO. Ação ajuizada pela adquirente imputando a culpa pela rescisão à vendedora, ante o atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Adesão à cooperativa somente para a aquisição do imóvel. Súmula nº 602 do E. STJ. Aplicação do CDC. Rescisão pela falta de perspectiva na entrega do imóvel. Ausência de prazo para entrega. Abusividade (art. 39, XII, do CDC). Precedentes envolvendo a mesma cooperativa. Rescisão por culpa da ré. 2. Devolução integral das quantias pagas (Súmula nº 543 do E. STJ). Devolução imediata. Súmula 2 do TJSP. 3. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel. Súmula nº 162 do TJSP. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado, por mês de atraso. 4. Juros de mora que devem incidir desde a citação. (...)” (TJ-SP, AC: 1122032-20.2019.8.26.0100, Rel: Mary Grün, j: 16/02/2021, 7ª Câmara de Direito Privado, DJe: 16/02/2021)."
Dessa forma, é importante que o consumidor lesado por esta situação procure advogados especialistas em direito do consumidor e imobiliário, que poderão orientar acerca da possibilidade da ação judicial e documentos necessários.
3 - Segunda situação: o consumidor não deseja realizar a rescisão do contrato
A segunda situação possível, quando de um caso de atraso ilegal na entrega de apartamento, ocorre na hipótese do consumidor não querer realizar a rescisão contratual e obter a totalidade dos valores pagos.
Havendo a possibilidade, o comprador pode sim optar por receber o seu imóvel, mesmo que entregue em atraso.
Nessa situação, também poderá ser proposta ação no poder judiciário contra a construtora/incorporadora ou cooperativa.
O processo, em tais casos, servirá para que sejam pedidos todos os danos materiais e morais que o consumidor prejudicado com a situação sofreu.
Como já falado acima, e repetimos agora, os danos morais são a perda de tempo do consumidor, danos psicológicos e emocionais - causados pelo atraso ilegal na entrega do apartamento. Essa indenização pode ser requerida na justiça.
Os danos materiais são os prejuízos econômicos e financeiros. Como exemplo, temos o caso da família que teve que alugar imóvel, no período em que o apartamento estava em atraso. Esse "prejuízo financeiro" poderá ser requerido no processo.
Além destas duas indenizações (dano material e moral), a legislação nos diz que poderá ser requerida, pelo comprador, uma indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora ou construtora, para cada mês de atraso.
4 - Como funciona o processo na justiça?
Para ambas situações acima, seja qual for a saída que decidir, é importante dizer que o processo judicial corre de forma 100% digital.
Com isso, há uma agilidade um pouco maior do que processos judiciais físicos, facilitando a vida das partes, do juiz, servidores, e também dos advogados - que podem atuar de forma online.
Nos casos de atrasos de obra, é muito importante que o consumidor junte todas provas e evidências do ocorrido, para apresentação ao advogado especialista: contrato, comprovantes de pagamento e extrato financeiro de valores pagos à construtora, informes publicitários, mensagens recebidas e enviadas, reclamações feitas - tudo é muito importante num processo judicial e será avaliado pelos advogados.
O Igor Galvão Advocacia - IGA, sempre prestando a melhor assessoria aos seus clientes, durante toda a duração do processo, cria um grupo exclusivo com o cliente, para que sempre sejam passadas informações sobre a causa, e tiradas dúvidas durante a relação.
Ainda, é sempre enviado um relatório sobre os andamentos, para que o cliente fique plenamente ciente de como está seu processo na justiça!
Além disso, é importante salientar que o escritório sempre está com você até as últimas instâncias, uma vez que o interesse no êxito também é nosso, e não cobra valores adicionais para recorrer.
O Igor Galvão Advocacia - IGA possui advogados especialistas em direito do consumidor e direito imobiliário, e um método inovador de atendimento, no qual a análise da situação e o envio da documentação é feita de forma integralmente on-line, facilitando a vida do cliente que nos procura.
Por Igor Galvão Venâncio Martins, Sócio do Igor Galvão Advocacia - IGA.
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