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[Consumidor] É possível realizar distrato de um imóvel adquirido por “financiamento imobiliário”?

Atualizado: 7 de jul. de 2022

Posso realizar distrato de um imóvel comprado na planta via "financiamento imobiliário"? Consumidor, essa é a pergunta que vamos responder hoje no desenvolver do nosso texto, explicando para você, com todas as nuances, tudo o que você, futuro adquirente ou adquirente de um imóvel precisa saber. Acompanhe até o fim!

 

Sabemos que, hoje, o financiamento é fundamental para obtenção de crédito para a compra de imóveis, e notadamente os famosos "imóveis na planta", adquiridos com as construtoras e incorporadoras.


Passada essa pequena introdução, a resposta rápida para a pergunta acima seria o famoso: depende do que se entende por “financiamento”. Nesse breve mas completo texto vou, então, explicar isso para o leitor.


O termo “financiamento” causa muita confusão na cabeça de todas as pessoas, e a primeira tarefa elementar é explicar o seu significado. Vamos lá.


Entrando em uma parte mais técnica, o termo acima é usado, geralmente, para se referir ao contrato de “alienação fiduciária em garantia”, no qual, nos termos da lei 9.514/97, “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.


Outra definição, para facilitar, é a de que a alienação fiduciária em garantia estabelece uma propriedade chamada de resolúvel em nome do credor (chamado aqui de credor fiduciário), ficando o devedor na posse direta da coisa dada em garantia. Quando quitada a obrigação pelo devedor (chamado aqui de devedor fiduciante), a propriedade consolida-se em seu nome.


Bom, acho que a definição desse contrato ficou difícil nas duas explicações acima, não é mesmo?

Vou te dar um exemplo: quando compramos um imóvel na planta, e parte do valor temos que financiar com um banco, por exemplo, celebramos esse contrato, uma vez que credor fiduciário (banco) nos cede o crédito, e a coisa (imóvel) fica dada em garantia.


O devedor, que adquire o bem, já pode ficar na posse direta da coisa dada em garantia, enquanto paga as parcelas ao credor. Quando a obrigação é quitada, a propriedade é consolidada em nome do devedor. Tente aplicar esse exemplo ao conceito que passei acima. Ficou mais claro agora?


Então, quando se fala em “financiamento”, muitas vezes fala-se da alienação fiduciária, regida pela lei acima.


Por outro lado, também diz-se “financiamento”, na linguagem popular, para o simples pagamento em variadas prestações, por meio do contrato de compromisso de venda e compra (ou promessa de compra e venda), no caso de imóveis. Aí já temos uma situação completamente diferente.


Assim, se o imóvel estiver “financiado” pelo regime da alienação fiduciária em garantia, da lei 9.514/97 (ou seja, há um credor fiduciário concedendo crédito - o banco no exemplo que eu passei), não será possível realizar o distrato nos termos do Código de Defesa do Consumidor, pois a lei disciplina que uma vez não pagas as parcelas, em termos simples, seguindo o trâmite legal, o imóvel seguirá para leilão – e essa tem sido a posição dos Tribunais para estes casos específicos. Vou te mostrar os artigos de lei que dizem isso:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.”

Porém, caso não exista alienação fiduciária em garantia, e o “financiamento” seja feito por meio de um compromisso de compra e venda com a própria construtora, e não tenha um credor no regime da lei 9.514/97, haverá a possibilidade do distrato, com o restabelecimento ao status anterior (caso o consumidor não tenha mais como arcar com as prestações ou desista do compromisso), sendo este o artigo do Código de Defesa do Consumidor que devemos olhar:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

É bom lembrar ainda que, caso exista alienação fiduciária que falei acima, mas não tenha ocorrido o seu devido registro, será possível pedir o distrato, conforme decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, caso você, consumidor, tenha pago quantias diretamente para a construtora, por meio do compromisso de compra e venda, antes de ter o crédito aprovado no seu financiamento imobiliário e decida desistir da aquisição, ou por qualquer motivo não tenha mais condições financeira, poderá pedir o distrato imobiliário também.


Já escrevi diversos textos aqui no blog sobre o distrato imobiliário, que pode ser chamado também de rescisão imobiliária, e tem muitos outros nomes. Vou colocar um bem interessante aqui nesse link pra você, onde explicamos tudo lá!


Importante lembrar, também, que, caso a construtora atrase a entrega da sua obra, você pode ter seus direitos garantidos - veja mais sobre essa situação, caso seja a que você passa hoje, neste texto completo!


Sempre lembro os consumidores que hoje o processo é eletrônico e muito mais efetivo, sendo que o acesso à justiça foi amplamente facilitado.


Ademais, o atendimento aqui no escritório Igor Galvão Advocacia - IGA é 100% online, o que facilita a análise do caso, bem como das evidências e provas, caso seja necessária uma demanda judicial. Toda a documentação pode ser enviada digitalmente ao advogado imobiliarista especialista, compondo as provas necessárias para uma boa ação.


E você, conte nos comentários, gostou do conteúdo?

 

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